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Gentrifizierung
Patrick Guyton
Kurz vor dem Kollaps

Wie München versucht, den rasant steigenden Preisen für Mieten und Immobilien etwas entgegenzusetzen

Die neue architektonische Attraktion in München hat kein Fundament, keinen Keller und auch kein Erdgeschoss. Vielmehr steht das Haus für hundert Mieter auf Betonstelen und schwebt in einer Höhe von 2,10 Metern über dem Boden. Das Gebäude im Westen der Stadt wird das "Stelzenhaus" genannt, zum Jahresbeginn wurde es bezogen. Darunter war und ist weiterhin der Parkplatz des benachbarten Dantebades. Während Besucher das Auto abstellen, um im Bad ihre Bahnen zu ziehen, wohnen Mieter auf den vier Stockwerken darüber.

Die Idee, einen Parkplatz zu überbauen, soll vom Münchner Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) persönlich stammen. Es ist ein unkonventioneller Ansatz, um der Wohnungsnot in der Bayern-Metropole etwas entgegenzusetzen. "Versiegelte Fläche wird auf diese Weise doppelt genutzt", sagt Klaus-Michael Dengler, Geschäftsführer der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Gewofag, die das Stelzenhaus errichtet hat. Die Apartments werden zur einen Hälfte an anerkannte Flüchtlinge vermietet, zur anderen an einkommensschwache Münchner. Der Preis liegt bei 9,40 Euro pro Quadratmeter - ausgesprochen günstig für die bayerische Landeshauptstadt.

Wohnen kostet in München so viel wie sonst nirgends in Deutschland. Bei Mieten und Immobilienpreisen gibt es weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Die Wahnsinnspreise sind das mit Abstand größte Problem der Stadt. Allein der Vergleich von 2015 mit 2016 ist aussagekräftig. Im vergangenen Jahr lag der Mietpreis laut der Südbayerischen Immobiliengesellschaft je nach Wohngegend zwischen 12,20 und 19,15 Euro für den Quadratmeter. Am teuersten ist es im Zentrum im Bezirk Altstadt/Lehel. 2015 waren es noch 11,80 bis 16,40 Euro. Noch drastischer ist es beim Kauf von Wohneigentum. In einer mittelteuren Gegend wie dem Stadtteil Hadern kostete der Quadratmeter im letzten Jahr im Schnitt fast 6.000 Euro, 2015 waren es noch 4.900 Euro.

Die Folgen: Menschen mit geringem bis mittlerem Einkommen werden von Gutverdienern verdrängt. Ganze Viertel verändern ihren Charakter. "Gentrifizierung" nennt sich dieser Prozess der Umwandlung. Ein Ende ist nicht in Sicht, die Stadt wird durch ihren eigenen Wirtschaftsboom an den Rand des Preiskollaps' getrieben. Es gibt immer mehr gute Jobs, laut Prognose des Planungsreferats steigt die Einwohnerzahl deshalb von jetzt rund 1,5 Millionen auf 1,8 Millionen im Jahr 2030.

Bürger schließen sich zusammen Wenn Oberbürgermeister Reiter Interviews gibt, dann geht es in erster Linie ums Wohnen. Er sagt Sätze wie: "Wir als Stadt müssen uns darum kümmern, dass bezahlbare Wohnungen entstehen." Oder: "Die Mieten dürfen nicht endgültig ins Unerschwingliche steigen."

Doch was macht die Stadt, was machen ihre Bürger dafür? Ein altes Konzept ist wieder im Trend: Immer mehr Wohnungsgenossenschaften werden gegründet. Bürger schließen sich zusammen, um zu bauen. Die Wohnungen werden zu moderaten Preisen, meist um die zehn Euro pro Quadratmeter, an die Mitglieder vermietet. Um mitzumachen, muss man Anteile an der Genossenschaft erwerben. Diese nutzt das Geld als Stammkapital, um Kredite für den Bau zu bekommen. Der Vorteil: Die Häuser gehören der Genossenschaft, die sich bestimmten, von den Mitgliedern festgelegten Grundsätzen verpflichtet. Wer eine Wohnung hat, muss weder die Kündigung noch drastische Mieterhöhungen fürchten, so ist das Leben planbar.

"San Riemo" heißt eine solche Genossenschaft. Das Grundstück, das die Bauherren 2016 von der Stadt erhalten haben, liegt in München-Riem auf dem früheren Flughafengelände. Das Genossenschaftshaus soll 29 Wohnungen haben, Gemeinschaftsräume sowie Platz für Kultur und Kleingewerbe. "Wir bauen für unsere Bewohner und die Stadt", verkündet die San-Riemo-Genossenschaft, eine breite soziale Mischung soll in dem Haus leben.

Außerdem will das Projekt nachhaltig sein und strebt eine "herausragende" architektonische Qualität an. Die Initiatoren sehen auch einen wichtigen wohnungspolitischen Aspekt: "Als Genossenschaft entziehen wir unsere Häuser und Grundstücke der spekulativen Verwertung auf dem Immobilienmarkt." Wichtig sei dabei "die Beschränkung auf eine angemessene Wohnfläche pro Bewohner." Das bedeutet: Riesige Luxusflächen wird es nicht geben.

Es gibt ähnliche Projekte. "Progeno" etwa baut auf einem ehemaligen Kasernengelände Häuser mit insgesamt 48 Wohnungen, vom Apartment bis zur größeren Familienbleibe. Wohnungsgenossenschaften würden sich noch weitaus mehr verbreiten. Allerdings fehlt häufig der Bauplatz - das ist die größte Hürde. München ist mit einer gesamten Fläche von 311 Quadratmetern vergleichsweise klein. Die Stadt hat kaum mehr Boden zu vergeben.

Dennoch sollen 8.500 neue Wohnungen pro Jahr entstehen, davon 2.000 im geförderten oder "preisgedämpften" Wohnungsbau, wie es der Stadtrat beschlossen hat. Bis zum Jahr 2020 will München 870 Millionen Euro dafür investieren. Am bekanntesten ist das "München-Modell": Bürger mit niedrigem bis mittlerem Einkommen - etwa einem Jahres-Brutto bis 70.000 Euro bei einer dreiköpfigen Familie - erhalten die Berechtigung für eine vergünstigte Mietwohnung. Bauträger wiederum bekommen Zuschüsse, wenn sie solchen Wohnraum schaffen.

Begehrte Baulücken Weiter wird in der Bayern-Metropole massiv an der Nachverdichtung von bestehenden Wohnquartieren gearbeitet. Baulücken sollen geschlossen werden, manche Häuser noch ein zusätzliches Geschoss bekommen. Das aber geht nicht ohne Einwände und Widerstand. In Fürstenried-West, einer von Hochhäusern geprägten Siedlung im Südwesten der Stadt, gibt es etwa massiven Protest der Bewohner gegen den Plan, 600 neue Wohnungen in das Gebiet reinzusetzen. Grünflächen würden dem Beton geopfert, das Quartier werde noch enger, die Infrastruktur sei dem nicht gewachsen, lautet die Kritik. Gebetsmühlenhaft versichert Oberbürgermeister Reiter: "Wir bauen keine Wiesen zu." Er setzt auf mehr Zusammenarbeit mit den Umland-Gemeinden. Diese allerdings haben oftmals wenig Interesse daran, dass ihre gewachsenen Strukturen verändert werden. Auf freien Flächen möchte man eher Gewerbe ansiedeln als Wohnungen bauen.

Was geschieht, wenn Gebäude oder Baugrund in die Hände von kommerziellen Immobilienunternehmen geraten, lässt sich an vielen Ecken der Stadt sehen. Es entstehen extrem teure Luxusanlagen, deren Wohnungen sich nur wenige leisten können. Diese Quartiere werden gerne als "Höfe" bezeichnet. Etwa die neu entstehenden "Tröger Höfe" in Haidhausen. "Ihr exklusives Zuhause", wirbt der Verkäufer. "Vom Feinsten." Eine Ein-Zimmer-Wohnung mit 31 Quadratmetern wird für 495.000 Euro angeboten. Drei Zimmer mit 130 Quadratmetern Wohnfläche kosten 1.669.000 Euro.

Seit der Nachkriegszeit regieren in München fast durchweg SPD-Oberbürgermeister, die Partei begreift sich als Vertreter der kleinen Leute. Dennoch ist die Wohnungsmisere nicht in den Griff zu bekommen. Was ist schiefgelaufen? "Die Stadt steuert schon lange mit guten Instrumenten dagegen", sagt Ilse Helbrecht, Geografie-Professorin an der Berliner Humboldt-Universität. Die Schlussfolgerung: Würde München sich nicht bemühen, wäre die Situation noch viel schlimmer. Weniger positiv bewertet hingegen Maximilian Heisler vom "Bündnis für bezahlbares Wohnen" die städtischen Initiativen. München habe "über Jahrzehnte geschlafen", klagte er unlängst. Seine Forderung: Die Stadt müsse wieder mehr Grund besitzen und kaufen, um den Markt besser steuern zu können. Auch wenn das teuer ist.

Der Autor arbeitet als Bayern-Korrespondent für mehrere Zeitungen.

Aus Politik und Zeitgeschichte

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