wohnungsmarkt : Die neue soziale Frage

Spätestens wenn der ältere Sohn in die Pubertät kommt, erhält die Heidelberger Familie ein ernsthaftes Platz-Problem. Der jetzt Neunjährige wird sich kaum mehr zufrieden geben mit dem halben Kinderzimmer, das er mit seinem drei Jahre jüngeren Bruder teilt. "Wir brauchen dann ein Zimmer mehr", sagt Mutter Ulrike Müller (Name geändert) und seufzt - denn sie weiss: Das wird teuer. Die Familie wohnt in zentraler Lage auf 75 Quadratmetern zu einem Preis von 8,50 Euro kalt. In der Zeit, in der aus dem Paar eine vierköpfige Familie wurde, sind die Mieten in der Universitätsstadt in die Höhe geschnellt. "Unter 14 Euro finden wir gar nichts, wenn wir halbwegs zentral bleiben wollen", sagt Müller.

Der Fall verdeutlicht, dass Deutschland längst nicht mehr nur in seinen Metropolen ein Mietenproblem hat. Auch in mittleren Großstädten, in einem weiten Gürtel um Ballungsräume herum oder in Universitätsstädten wie Heidelberg werden die Wohnungsangebote weniger und hochpreisiger. Das Beispiel aus Baden-Württemberg zeigt zudem, wie sehr das Thema mittlerweile zu einem der bürgerlichen Mittelschicht geworden ist - die Müllers zählen zu den ziemlich normalen Familien im Land, Doppelverdiener, Akademiker, Familienwagen und im Sommer zwei Wochen Urlaub auf dem Bauernhof. Die Entwicklung der Mieten sei zu der sozialen Frage unserer Zeit geworden, bilanzierte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) unlängst. Auch Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) hatte die Wohnungspolitik als einen Arbeitsschwerpunkt der Regierung genannt.

Hinter der Entwicklung stecken vielfältige Gründe. Allen voran hat der Immobilienmarkt speziell in Deutschland in den vergangenen Jahren sein Image als sicherer Anlagehafen buchstäblich zementiert. "Betongold" verspricht im Niedrigzinsumfeld höhere Renditen als andere Anlageformen. Die Menschen ziehen, anders als vor wenigen Jahren noch prognostiziert, wieder in die Städte. Metropolen wie Berlin sind längst auch internationale attraktiv. Auch der Ferienwohnungsboom verknappt das Angebot an freien Wohnungen.

Darüber hinaus wirken sich die Folgen politischer Entscheidungen der Vergangenheit aus, wie die bisherige Konstruktion des Sozialwohnungsbaus: Jährlich fallen viele Wohnungen aus der Bindung und kommen auf den freien Markt. Faktoren wie knapper und damit teurer werdendes Bauland, die Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Wirtschaft und Umwelt beziehungsweise Erholungsflächen und nicht zuletzt der Widerstand vieler Bewohner gegen Neubauprojekte vor ihrer eigenen Haustür verschärfen die Lage zusätzlich. Bürokratie und Planungshemmnisse schließlich ziehen Bauvorhaben in die Länge und lassen Kosten häufig während der Projektphase steigen, was sich indirekt auf die Mieten auswirken kann.

Zugleich gestaltet sich die Lage nicht allerorten gleich: Während die Ballungsräume unter dem Zustrom ächzen, kämpfen weite Landstriche gegen Leerstand, Verfall und Verödung. Mit denen, die wegziehen, gehen häufig auch die sozial Kompetenten und Engagierten - somit wird Wohnen auch auf manchem Dorf und in mancher peripher gelegenen Kleinstadt zur sozialen Frage, wenngleich mit anderen Vorzeichen.

Wissenschaftler warnen nicht nur deswegen vor einer pauschalen Betrachtungsweise, sondern mahnen auch zur Zurückhaltung bei der schnellen Interpretation von Zahlen und Daten. So kritisierten Forscher des RWI-Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung im Juli eine Grafik als "Unstatistik des Monats", die eine namhafte Tageszeitung unter der Überschrift "Deutschlands Mietmarkt ist kaputt" veröffentlicht hatte. Aus der Stichprobe lasse sich nicht auf die Grundgesamtheit aller Mietverhältnisse zurückschließen, erklärten die Wissenschaftler und relativierten etwa die Ergebnisse für den Münchner Wohnungsmarkt. Schwer wegdiskutieren lässt sich freilich die brisante Situation in Großstädten für Zuzügler und Menschen, die sich verändern wollen oder müssen. Bestes Beispiel ist Berlin, wo sich die Mieten in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt haben. Das hat auch die Bundesregierung erkannt und will mit einem Bündel an Maßnahmen die staatliche Rolle am Markt stärken. Angefangen vom Beschluss, wieder in den Sozialwohnungsbau einzusteigen bis hin zu den jüngst in Kraft getretenen Mietrechtsänderungen und dem danach veröffentlichten Zwölf-Punkt-Plan der SPD.

Die Partei möchte in der Wohnungspolitik deutlich über die bisherigen Koalitionsbeschlüsse hinausgehen. Aus einer Mietenbremse soll ein Mietenstopp werden. In den nächsten fünf Jahren sollten Mieten nur noch um die inflationsbedingte Preissteigerung erhöht werden dürfen, und zwar überall dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, heißt es in dem Positionspapier. Das Kabinett hatte unmittelbar vorher ein Gesetz zum Schutz vor überhöhten Mieten auf den Weg gebracht. Es soll die geltende Mietpreisbremse verschärfen und die finanzielle Beteiligung von Mietern an Modernisierungskosten begrenzen. Justizministerin Barley kündigte weitergehende Vorschläge zum Umgang mit hohen Bestandsmieten in dieser Legislaturperiode an. Auf die verabschiedeten Neuregelungen aus ihrem Haus reagierte die Opposition derweil in gewohnter Weise: Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen sprach von kosmetischen Reförmchen, die FDP warnte mit Blick auf die SPD-Vorschläge davor, Bauherren und Vermieter zu knebeln. Mehr Neubau fordern alle ein - ein leichtes Plädoyer, liegt doch ein Großteil der Kompetenzen dabei auf Landes- und kommunaler Ebene.

Eigentliches Problem bleibt Wissenschaftler und Analysten ziehen ebenfalls unterschiedliche Schlüsse. Pikanterweise hatte just der wissenschaftliche Beirat des Bundeswirtschaftsministeriums im August gefordert, die Mietpreisbremse ganz abzuschaffen. Es mache den Neubau unattraktiv. Dabei hatten die Experten allerdings eine falsche Annahme zugrunde gelegt, was Ausnahmen von der Bremse betrifft.

Der Ökonom Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) erklärt, die Mietpreisbremse könne die Preisspitzen auf dem Immobilienmarkt begradigen. Das eigentliche Problem sei allerdings der fehlende Wohnraum, somit lösen die Maßnahmen nicht die Herausforderung. "Man kann nicht von heute auf morgen einfach 500.000 Wohnungen in die Gegend stellen", sagte Michelsen dem Deutschlandfunk.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) wiederum rät zum Fokus auf das Instrument Wohngeld, weil damit ein passgenauere Förderung Bedürftiger erreicht werde und Fehlbelegungen in Sozialwohnungen vermieden würden. Michael Voigtländer, am IW Leiter des Bereichs Immobilienmärkte, hat wiederholt die fehlende Dynamik beim Wohngeld kritisiert. Dadurch könnten immer weniger Menschen diese Förderung in Anspruch nehmen. Die jüngsten politischen Entscheidungen bewertet der Ökonom differenziert. Bundesweit werde zu wenig modernisiert, folglich sei es problematisch, hier Anreize zu nehmen. Zugleich existiere das Phänomen Luxussanierung durchaus - also Investitionen von Vermietern, die gezielt Mieterhöhungen rechtfertigen. "Man müsste eigentlich auf ein anderes System umschwenken", sagt Voigtländer und verweist auf die Niederlande, wo bestimmte Modernisierungsmaßnahmen sich auf den Mietpreis niederschlagen, basierend auf einer Datenbank und unter Berücksichtigung örtlicher Gegebenheiten.

Die schärfere Mietpreisbremse kann nach Ansicht Voigtländers wirken. Zum einen gebe es jedoch nach wie vor Schlupflöcher, zum anderen sei das ganze Vorgehen ziemlich kompliziert. Die Schwelle, sich mit dem Vermieter anzulegen, liege hoch. Der Professor bestätigt damit indirekt das Geschäftsmodell des Start-ups wenigermiete.de, das sich in dieser Lücke positioniert hat. Die Anfang 2017 gegründete Firma prüft Mietverträge und geht gegebenenfalls rechtlich gegen überhöhte Mieten vor.

"Seitens der Politik ist noch mehr Aufklärungsarbeit vonnöten, da viele Mieter ihre Rechte gar nicht kennen", kritisiert Geschäftsführer Daniel Halmer. Man könnte Mietern etwa bei der Ummeldung Informationen an die Hand geben, ob sie räumlich oder zeitlich im Anwendungsbereich der Bremse liegen. Ein bleibender Fehler sei, dass die Maßnahme nicht rückwirkend sei. "Ich gehe als Vermieter kein Risiko ein, wenn ich mich rechtswidrig verhalte, daher verwundert es nicht, dass sich viele Vermieter nicht ans Gesetz halten", so der Rechtsanwalt. Daten seines Unternehmens zeigten, dass bis zu 75 Prozent der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Halmer und sein Team haben mehrere 1.000 derzeit laufende Verfahren angestrengt, die meisten enden außergerichtlich. Die Erfolgsquote liege bei 75 Prozent; in einem von vier Fällen könne die gegnerische Seite eine Ausnahme vom Gesetz nachweisen, etwa eine höhere Vormiete oder umfassende Modernisierung. In Bayern, Hessen und Hamburg hätten zudem Gerichte die entsprechende Verordnung für unwirksam gehalten und erklärt, bei der Begründung sei jeweils geschlampt worden. "Das ist der eigentliche Skandal" urteilt Halmer. Er rät Mietern grundsätzlich zu mehr Selbstbewusstsein. Juristisch gesehen seien sie mit Vermietern auf Augenhöhe. Vielen käme es unanständig vor, gleich nach dem Einzug den Mietpreis anzufechten - dabei seien es die Vermieter, die im Falle eines Verstoßes gegen geltendes Recht unethisch und rechtswidrig handelten. Theoretisch ist das der Heidelberger Familie Müller klar, die sich inzwischen auch bei den Themen ortsübliche Vergleichsmiete, Preisspannen und Zonenzuschlägen profundes Wissen angeeignet hat. In der Praxis indes helfe ihr solche Kenntnis um ihre Rechte wenig, gibt Ulrike Müller zu Bedenken. "Was habe ich denn dann für ein Verhältnis zu meinem Vermieter, wenn ich nach dem Einzug erst einmal gegen ihn vor Gericht ziehe?"