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Bauförderung
Hans-Jürgen Leersch
Kein Impuls

Die von der Bundesregierung geplante Sonderabschreibung droht laut Experten zu verpuffen

Die Wohnbauoffensive der Bundesregierung steht an einem Abschnitt vor dem Scheitern - jedenfalls nach Ansicht von Sachverständigen. Eine geplante Sonderabschreibung für die Errichtung privater Mietwohnungen, die auch für den Ausbau von Dachgeschossen gelten soll, wird möglicherweise wirkungslos verpuffen. So bezweifelte Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in der vergangenen Woche in einer öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses, dass die Maßnahme in den Gebieten für zusätzliche Neubauinvestitionen sorgen werde, wo sie nachgefragt werden. Außerdem bezweifelte er, dass Wohnraum zu bezahlbaren Mieten geschaffen werden könne. Zu befürchten seien hingegen hohe Mitnahmeeffekte, weiter steigende Bau- und Immobilienpreise sowie räumliche Fehllenkungen. Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), ein Dachverband von Immobilienverbänden, warnte in der Anhörung davor, in Zeiten einer konjunkturellen Hochphase zum Mittel der zeitlich begrenzten Sonderabschreibung zu greifen. Dies könne zu weiter steigenden Baupreisen führen. Besser seien längerfristige Maßnahmen.

Abschreibung befristet Der von der Regierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (19/4949, 19/5417) sieht die Einführung einer bis Ende des Jahres 2021 befristeten Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr vor. Die Sonderabschreibung soll zusätzlich zur bestehenden linearen Abschreibung gewährt werden. Die Kosten werden von der Regierung für das Jahr 2020 mit fünf Millionen Euro, für 2021 mit 95 Millionen Euro und für 2022 mit 310 Millionen Euro angegeben. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, um den Bau bezahlbarer Mietwohnungen anzuregen. Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Ziel der Maßnahme sei, möglichst zeitnah private Investoren zum Neubau von Mietwohnungen anzuregen, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs erläutert. Gefördert würden mit der Sonderabschreibung aber auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden.

DIW-Experte Michelsen hält es für unwahrscheinlich, dass gerade in Städten mit großer Wohnraumknappheit "die Förderung zusätzlichen Neubau auf unbebauten Flächen anreizt". Ein Impuls könne allenfalls von der Förderung von Bestandsmaßnahmen ausgehen. So seien die Potenziale der Nachverdichtung noch nicht ausgeschöpft.

Aus anderen Gründen übten Verbände wie "Haus und Grund" Kritik an den Regierungsplänen. Die Höhe der Abschreibung sei im Hinblick auf das verfolgte Ziel der Wohnraumschaffung angesichts der weiter steigenden Baukosten unzureichend. Praxisfern sei auch die Begrenzung der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf maximal 3.000 Euro pro Quadratmeter, kritisierten auch ZIA und andere Sachverständige. Weitaus effektiver ist es nach Ansicht von Haus und Grund, die lineare Abschreibung von derzeit zwei Prozent zu erhöhen. Auch der Bundesverband deutscher Immobilien- und Wohnungsunternehmen (GDW) forderte die Anhebung der linearen Abschreibung auf drei Prozent. Sonderabschreibungen wie sie die Regierung vorschlage würden nur einen kurzfristigen Effekt bieten und die Gefahr bergen, "in der ohnehin völlig überhitzten Baukonjunktur zu verpuffen". Notwendig seien Signale, die auch das Baugewerbe motivieren würden, die Kapazitäten dauerhaft zu erweitern.

Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) kritisierte unter anderem die von der Regierung geplante Kostenobergrenze. Es gebe angesichts zunehmender Singularisierung einen wachsenden Bedarf an kleinen Wohnungen. Kleine Wohnungen zu bauen bedeute einen höheren Aufwand wegen des kostenintensiven technischen Ausbaus - zum Beispiel für Badezimmer. Gerade hier könnte ein Hebel zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus liegen, indem die förderfähige Fläche je Wohneinheit begrenzt werde, so der BFW. Die Spitzenverbände der deutschen Wirtschaft verwiesen in einer gemeinsamen Stellungnahme auf stark gestiegene Baukosten und die deutlich gestiegene Grunderwerbsteuer, die die Schaffung günstigen Wohnraums erschweren würden. Der Mangel an günstigem Bauland und die langen Genehmigungsverfahren seien zudem große Investitionshemmnisse. Die gute Auslastung des Baugewerbes und der Fachkräftemangel würden es den Betrieben erschweren, zusätzliche Kapazitäten aufzubauen. Daher, so betonte der Zentralverband des deutschen Handwerks, werde das Gesetz nicht die gewünschten Effekte haben. Auch für die UTB Projektmanagement GmbH wird das Ziel des Gesetzes wegen fehlender Kapazitäten der Bauwirtschaft nicht erreicht werden.

Der Deutsche Mieterbund vermisste eine Mietobergrenze in dem Entwurf: "Damit kann nicht sichergestellt werden, dass die steuerlich geförderten Mietwohnungen nach Fertigstellung tatsächlich im bezahlbaren Mietsegment angeboten werden." Die "zwingend notwendige" Mietobergrenze könne sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt erklärte in ihrer Stellungnahme, die für die Sonderabschreibung vorgeschriebenen Mittel sollten besser für die direkte Förderung der Schaffung von Sozialwohnungen eingesetzt werden.

Laut Bundesrechnungshof ist die Neuregelung für die Finanzämter nur schwer nachzuvollziehen und werde mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden sein. Professor Frank Hechtner (Technische Universität Kaiserslautern) erklärte, von Sonderabschreibungen könnten grundsätzlich konjunkturelle Impulse ausgehen. In der aktuellen Situation erwarte er das von dieser geplanten Maßnahme jedoch nicht. Infolge der Niedrigzinsphase würden ohnehin bereits ökonomische Anreize bestehen, Investitionen in Neubauten für Wohnzwecke vorzunehmen.

Auch der Bundesrat hatte Kritik an dem Entwurf geübt und wie der Mieterbund auf eine Mietobergrenze gedrungen, um die Miethöhe für zehn Jahre nach der Anschaffung auf ein bezahlbares Niveau zu begrenzen.

Aus Politik und Zeitgeschichte

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