Baupolitik : Streitfall Sozialwohnungen

Es war nichts weniger als eine 180-Grad-Wende: Kurz nach ihrem Antritt erklärte die neue Bundesregierung, wieder in den geförderten Wohnungsbau einsteigen zu wollen - mehr als zehn Jahre, nachdem sich der Bund aus der direkten Wohnungsbauunterstützung verabschiedet hatte. Seither zahlt Berlin lediglich finanziellen Ersatz, so genannte Kompensationsmittel, an die jeweiligen Landesregierungen. Diese Mittel sollten bislang planmäßig und gemäß dem Grundgesetz im nächsten Jahr auslaufen; ohnehin sind sie nicht zweckgebunden, die Länder können sie anderweitig verwenden - und haben das in aller Regel auch getan. Wie aus Antworten der Bundesregierung aus verschiedenen Oppositonsanfragen hervorgeht, entstand in manchem Bundesland keine einzige so genannte Sozialwohnung, die nach Meinung von Wissenschaftlern und Marktbeobachtern wegen ihres stigmatisierenden Charakters längst nicht mehr so heißen sollte in Zeiten, in denen in mancher Stadt mehr als die Hälfte der Bevölkerung grundsätzlich Anspruch auf Unterstützung in Wohnungsfragen hätte.

Angesichts dieses Drucks auf Großstädte hatte die frühere Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) die Kompensationsmittel in den Jahren 2016 und 2017 auf je 1,5 Milliarden Euro verdreifacht. Tatsächlich zogen daraufhin die Baugenehmigungen für geförderte Mietwohnungen an, 2016 waren es knapp 25.000, ein Plus von fast 68 Prozent. Notwendig wären Hendricks zufolge gleichwohl mehr als drei Mal so viele gewesen. Sicherlich unterscheidet sich der Bedarf dabei von Region zu Region: Das Vorgehen Sachsen-Anhalts, Geld eher in die Sanierung von Bestandsgebäuden statt in Neubau zu stecken, erscheint vor dem Hintergrund einer lange Jahre schrumpfenden Bevölkerung bei gleichzeitig hohem Wohnungsbestand durchaus sinnvoll. Selbst in wohlhabenden Bundesländern wie Bayern gibt es Gegenden, in denen sich Bürgermeister mehr über den Umgang mit leerstehenden Häusern den Kopf zerbrechen als über explodierende Mieten.

Änderung am Grundgesetz Doch in wirtschaftlich starken, städtischen Regionen wachsen die Herausforderungen um so schneller und immens. Der Umstand, dass die Zahl der Sozialwohnungen beständig zurückgegangen ist, fördert diese: 2016 gab es bundesweit weniger als halb so viel wie zu Wendezeiten. Die Ursache dafür liegt im System: Ist die Bindung für Wohnungen abgelaufen, können Eigentümer sie auf dem freien Markt anbieten, zu Mieten, die eben in vielen Fällen deutlich über dem vorher gedeckelten Niveau liegen. Länder und Kommunen stehen folglich mit dem Rücken zur Wand. Der Berliner Senat fördert den sozialen Wohnungsbau ebenso wieder wie Thüringen, Bayern kurbelt die Bautätigkeit auf seinem Hoheitsgebiet an, andere Länder ziehen nach.

Und nun soll es auch auf Bundesebene ganz schnell gehen: Das Bundesfinanzministerium will das Grundgesetz um einen Artikel ergänzen und es dem Bund damit ermöglichen, wieder gezielt den Bau von sozialem Wohnraum zu fördern. Ein Ministeriumssprecher bestätigte Medienberichte, dass sich ein entsprechender Referentenentwurf in der Abstimmung befinde.

Die so womöglich in den kommenden Jahren zu errichtenden Wohnungen dürften dabei wenig mit den Blocksiedlungen aus den 1960er und 1970er Jahren gemein haben, die Planern und Bürgern Schauder über den Rücken jagen: Häufig ballen sich in diesen Großwohnsiedlungen soziale Probleme, öffentliche Bereiche verwahrlosen und strahlen mit ihrem zweifelhaften Ruf auf umliegende Viertel aus. Wo niemand mehr investieren mag und Mieter sich wenig kümmern, setzen sich schnell Abwärtsspiralen in Gang - auch wenn sich Wissenschaftler weitgehend einig sind, dass der Begriff Ghetto für Wohnsiedlungen in Deutschland übertrieben ist. Die sozialen Herausforderungen in US-Gegenden oder den Banlieues von Paris dürften bei aller Sensibilität für die Problematik hierzulande doch anders gelagert sein.

Statt stereotyper Siedlungen mit Gebäuderiegeln zweifelhafter architektonischer Qualität entstehen Sozialwohnungen heute eher in Häusern zusammen mit frei finanzierten Einheiten (siehe Interview auf dieser Seite). Menschen mit weniger dicken Geldbeuteln würden zwischen den anderen in einem Haus wohnen, beschreibt der Direktor des Mieterbunds, Lukas Siebenkotten, seine Vorstellung. "Man sieht es nicht an der Fassade", bekräftigt Rico Kallies, der für Berlin zuständige Projektleiter beim Wohnungsbauunternehmen Bonava. Wenn geförderte Wohnungen innerhalb eines Objekts liegen, würden sie mit gleichen Standards wie die anderen Wohnungen gebaut. Der Chef des Immobilienunternehmens Revitalis Real Estate, Thomas Cromm, bestätigt das mit einem Beispiel: "Wir lassen ja nicht bei einer geschlossenen Bebauung wie zum Beispiel beim Dresdner Altmarktcafé an einem Teil der Fassade plötzlich die Loggien weg oder wechseln von Klinker auf eine Putzfassade." Allenfalls bei der Innenausstattung kann man den Unternehmen zufolge an der einen oder anderen Stelle sparen, indem die Wohnung beispielsweise Laminat statt Parkettfußboden erhält.

Wie viele solcher Wohnungen innerhalb eines Ensembles sinnvoll sind, darüber gehen die Meinungen auseinander. Revitalis-Chef Cromm etwa hält eine durchschnittliche Quote von bis zu 25 Prozent innerhalb einer Stadt für möglich, plädiert aber für quartiertsbezogene Regelungen. Es kommt eben auf die Perspektive an: Die Politik möchte mit Zielgrößen ihren Vorstellungen Ausdruck verleihen; Unternehmen schauen auf die Wirtschaftlichkeit - geförderte Wohnungen versprechen weniger, dafür stabile Rendite und verteuern zugleich die anderen Wohnungen in einem Objekt, weil deren Preis zum Ausgleich in der Regel steigt -, und Bürger zeigen sich ziemlich empfindlich, wenn es um die Auswirkungen eines Bauprojekts und der neuen Bewohner auf ihr direktes Umfeld geht.

München als Vorbild Vielerorts lassen die Behörden Bauwilligen keine Wahl mehr und schreiben bei Neubauten einen Pflichtanteil geförderter Wohnungen vor. Vorbild dafür ist das Modell der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) in München. Von Land zu Land, Kommune zu Kommune unterscheiden sich indes die Vorgaben, was das Geschäft für bundesweit tätige Entwickler erschwert. Die Immobilienwirtschaft kritisiert außerdem die Bedingungen: Die Förderung reiche in keinem Bundesland aus, um den Rendite-nachteil auszugleichen, erklären Befragte in einer Umfrage des Analystenhauses Dr Lübke & Kelber. Außerdem erachten viele Unternehmen Darlehen in Zeiten der Niedrigzinsphase als unattraktiv und würden Zuschüsse begünstigen.

Kaum verwunderlich, dass mancher unabhängige Projektentwickler am liebsten freie Hand beim Wohnungsbau hätte. "Das Problem ist bei Subventionen doch immer das gleiche: Sie werden dann schnell abgeschafft, wenn das Geld wieder knapp wird", sagt der Chef der bundesweit tätigen CG-Gruppe, Christoph Gröner. Unterstützung erhält er von den Wissenschaftlern des arbeitgebernahen Instituts (IW) der Deutschen Wirtschaft, die in Frage stellen, ob Gelder für Sozialwohnungen die richtige Zielgruppe treffen. Sie berufen sich auf Studien, wonach lediglich 45 Prozent der Mieter von Sozialwohnungen tatsächlich als armutsgefährdet gelten. Nach Ansicht des IW wäre ein Ausbau subjektbezogener Maßnahmen wie dem Wohngeld sinnvoller. CG-Chef Gröner plädiert für einen vorhabenbezogenen Wettbewerb, bei dem es um die besten Angebote für bezahlbaren Wohnraum geht, und ebenso um vorhabenbezogene Förderung für Objekte. Alle Befragten verweisen zudem auf die Notwendigkeit, bei der Diskussion weiter zu denken - Vorschriften zu lockern, Bauland zu akquirieren, Gesetze zur vereinheitlichen.

Andere Wohnungsbauunternehmen sehen sich gleichwohl durchaus in der Pflicht und können mit Quoten leben: "Geförderter Wohnungsbau spielt auf einem von Wohnungsmangel gekennzeichneten Markt wie München eine herausragende Rolle", erklärt der Geschäftsführungs-Sprecher der dortigen Wohnungsbaugesellschaft Gewofag, Klaus-Michael Dengler. In München gehe es längst auch um Menschen mit mittlerem Einkommen, die auf dem freien Markt schlicht scheitern. Die Gewofag hat mit dem Stelzenhaus Dantebad zuletzt ein preisgekröntes Beispiel für durchmischten, hochwertigen und zentral gelegenen Wohnungsbau vorgelegt. Auch der Dachverband GdW, in dem vor allem kommunale Unternehmen vertreten sind, findet die geplante Gesetzesänderung verbunden mit einer Zweckbindung der Mittel sinnvoll. "Die Grundgesetzänderung könnte eine drohende wohnungspolitische Splatung zwischen armen und reichen Ländern verhindern", sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko. Und Claus Michelsen, Immobilenexperte am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bezeichnet es als Fehler, dass sich die Bundespolitik aus der sozialen Wohnraumförderung zurückgezogen hat. "Ein Einfluss der Politik ist das einzige Mittel, um Menschen zu garantieren, dass sie in einer bestimmten Gegend leben können", ist Michelsen überzeugt. Ideen wie der, aus der Bindung gefallene Wohnungen in großem Stil zurückzukaufen, misst er wegen der damit verbundenen hohen Kosten wenig Chance auf Umsetzung bei.

Ein Spagat Unklar ist, wie der geplante Wiedereinstieg in die Wohnraumförderung konkret aussehen soll. Denkbar wären ein eigenes Bundesprogramm, ein Andocken an bestehende KfW-Förderungen etwa versehen mit einer Belegungsbindung oder Zuweisungen an Landesregierungen, die diese wiederum in Programme kleiden könnten. Auch, ob es sich um ein System mit Zuschüssen oder Darlehen handelt, bleibt abzuwarten. Im Kern schließlich geht es um den Spagat, ein gut ausgearbeitetes, attraktives System zwischen staatlichem Einfluss und unternehmerischer Freiheit zu schaffen, das die richtigen Zielgruppen erreicht und wirkt - und zwar schnell.