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FINANZIELLE FÖRDERUNG
Christoph Birnbaum
Schaffe, schaffe, Häusle baue

Lange ruhte der Soziale Wohnungsbau. Jetzt müssen Bund und Länder aufholen

Turnhallen, alte Baumärkte, Kasernen, Container und Zeltstädte: Viele deutsche Kommunen können bei der Unterbringung von immer mehr Flüchtlingen nicht mehr wählerisch sein. Rund 100.000 Wohnungen fehlen in Deutschland, um allein die im vergangenen Jahr in das Land gekommenen Flüchtlinge aus ihren Notunterkünften herauszuholen. Obwohl es insgesamt mehr als 1,7 Millionen leerstehende Wohnungen vor allem im Osten Deutschlands gibt, ist die Not insbesondere in den Ballungszentren und Metropolen groß. Dort ist bezahlbarer Wohnraum Mangelware. Und das nicht erst seit der Flüchtlingskrise. Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) und die Bundesländer wollen deshalb den Sozialen Wohnungsbau, um den es in den vergangenen Jahren still geworden war, wiederbeleben.

Insgesamt rechnet die Bundesbauministerin mit einem jährlichen Bedarf von rund 350.000 neu zu bauenden Wohnungen, um neben den Flüchtlingen vor allem auch Menschen mit niedrigem Einkommen unterzubringen. Dafür gibt es eigentlich Sozialwohnungen: Rund 30 Prozent der bundesdeutschen Bevölkerung haben theoretisch einen Anspruch auf eine solche. Doch aktuell reicht der Bestand aber für acht Prozent - mit abnehmender Tendenz. Zählten die Statistiker in den 1980er Jahren noch knapp vier Millionen Sozialwohnungen, waren es Ende 2013 nach Auskunft der Bundesregierung nur noch 1,48 Millionen. Jedes Jahr fallen rund 100.000 Wohnungen aus der sogenannten Sozialbindung. Sie können dann teurer weitervermietet werden. Ein Beispiel für diese Entwicklung ist Bonn. Dort brechen die Sozialwohnungen in immer höherem Tempo weg. Im vergangenen Jahr entfielen für 676 Wohnungen die Besetzungsrechte durch die Sozialverwaltung, während gleichzeitig nur für 64 Wohnungen neue Förderbewilligungen ausgesprochen werden konnten. Eine Diskrepanz von 600 Wohnungen im Bestand in einer Stadt, die Woche für Woche 150 neue Flüchtlinge aufnehmen muss.

Hausgemachte Misere Die Misere ist teils hausgemacht. Bis vor kurzem hatten die Länder wenig bis gar kein Interesse am Neubau von Sozialwohnungen. Warum auch? Lange Zeit gab es genug davon. So viele sogar, dass heute in viele Wohnungen Menschen wohnen, die eigentlich gar keinen Anspruch mehr darauf hätten. Viele der zum Teil langjährigen Mieter liegen durch Gehalts- oder Rentensteigerungen mittlerweile oberhalb der Maximalverdienstgrenze. Bundesweit soll das auf rund 40 Prozent der Mieter öffentlich geförderter Sozialwohnungen zutreffen. Das blieb auch den Kommunen nicht verborgen: Bis vor einigen Jahren mussten diese Mieter deshalb eine "Fehlbelegungsabgabe" entrichten, die in etlichen Bundesländern aber wegen des hohen Verwaltungsaufwands wieder abgeschafft wurde. In Hessen gilt sie seit dem 1. Januar 2016 wieder und könnte die Kämmerer erfreuen. In Kassel mit seinen zirka 8.300 Sozialwohnungen werden nun die Einkommen aller Mieter überprüft. Im Haushaltsentwurf 2016 der Kommune sind 850.000 Euro Einnahmen aus der Abgabe veranschlagt. Zwischen 2008 und 2011 mussten nach Angaben der Stadt auf Grundlage der damaligen Fehlbelegungsabgabe rund 13 Prozent der Mieter die Abgabe zahlen.

.Demografie Was den Bau von Sozialwohnungen in den vergangenen Jahren aber ebenfalls alles andere als attraktiv gemacht hat, sind Demografie und Landflucht im Zuge der deutschen Einheit. Ostdeutsche Kreise und Städte leerten sich in den vergangenen Jahren. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes hatte Sachsen-Anhalt 2010 eine Leerstandsquote von 15 Prozent, Sachsen lag bei 13,9 Prozent.

Selbst in Berlin gab es bis zum Jahr 2003 noch einen beachtlichen Leerstand von 100.000 Wohnungen. Das hat sich inzwischen radikal geändert, auch weil viele Menschen nicht mehr in Familien, sondern allein oder zu zweit in Wohnungen leben. Dadurch steigen insbesondere in den Großstädten Nachfrage und Mieten. In den betroffenen Rathäusern wird entsprechend versucht, auf die Entwicklung zu reagiere. Die Hansestadt Hamburg will pro Jahr 6.000 neue Wohnungen bauen. Auch in München hat sich der Stadtrat im Herbst vergangenen Jahres vor dem Hintergrund der allgemeinen Wohnungsknappheit und der Flüchtlingskrise auf den Neubau von 2.500 Sozialwohnungen durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften geeinigt. Insgesamt sollen pro Jahr 8.500 Wohnungsneubauten entstehen.

Doch wer bauen will, der braucht auch Bauland - und viele Städte vergeben besonders innerstädtisches Flächen lieber zu Hochpreisen an Privatinvestoren. Die haben aber meist kein Interesse preiswerten Wohnraum zu schaffen. Die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften gingen zumeist leer aus. Falls es sie überhaupt noch gibt, denn viele Städte haben ihre einstmals kommunalen Wohnungsbaugesellschaften Zug um Zug privatisiert, um sich zu entschulden. Dresden hat dies 2006 spektakulär und auf einen Schlag getan und seinen gesamten städtischen Wohnungsbestand verkauft: 48.000 Wohnungen brachten dem Stadtkämmerer 1,7 Milliarden Euro und der Stadt von einem Tag zum anderen die Schuldenfreiheit und finanziellen Spielraum für die Renovierung von Schulen und den Bau neuer Schwimmbäder. Heute sucht die Stadt händeringend nach billigem Wohnraum für Flüchtlinge und anspruchsberechtigte Sozialmieter. Andere Städte haben zumindest noch einen Fuß in der Tür der kommunalen Wohnungsbewirtschaftung: In Hamburg gehören der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Saga noch rund 130.000 der 900.000 Wohnungen der Stadt.

Zuständigkeit Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 ist der soziale Wohnungsbau zudem Ländersache. Der Bund zahlte jährlich rund 500 Millionen Euro als Kompensationszahlung, ohne dass die Länder jedoch gezwungen waren, dieses Geld auch wirklich für den Bau neuer Wohnungen auszugeben. Viel lieber nutzten sie die Mittel, um den eigenen Haushalt zu entlasten. Nun will der Bund sich wieder stärker engagieren. Für die Jahre 2016 bis 2019 sieht der Haushalt eine Verdoppelung der Mittel auf eine Milliarde Euro pro Jahr vor. Ginge es nach der Bundesbauministerin, würde der Zuschuss des Bundes sogar auf zwei Milliarden Euro im Jahr bis 2020 anwachsen. Vor allem Unions-Abgeordnete verlangen aber, erstmal darauf zu achten, ob das Geld auch in den Wohnungsbau fließt. In den Länder tut sich auch einiges. Bayern kündigte Ende vergangenen Jahres an, bis 2019 2,6 Milliarden Euro Investitions- und Fördergelder bereitzustellen. Damit sollen knapp 28.000 neue staatliche und staatlich geförderte Mietwohnungen entstehen. Auch Rheinland-Pfalz hat ein Sonderprogramm aufgelegt und Nordrhein-Westfalen will in den nächsten Jahren 50.000 neue Wohnungen bauen.

Doch mit Geld allein ist es nicht getan. Bauen soll auch schneller und billiger werden. Deshalb hat die Bundesregierung auch das Bauplanungsrecht gelockert. "Heute dürfen Städten und Gemeinden praktisch überall, wo es unschädlich für Leben und Gesundheit ist, Erstunterkünfte und Flüchtlingsheime errichten", sagte die Ministerin Hendricks bei der Vorstellung ihrer Maßnahmen. Was das heißt, kann man bereits in einigen deutschen Städten sehen: Wohnraum kann leichter in Gewerbegebieten gebaut werden und leerstehende Bürogebäude können leichter umgewidmet werden. Zudem sollen in den Ländern die Genehmigungsverfahren und in den Kommunen interne Verwaltungsprozesse verkürzt werden. In München waren bis vor kurzem allein vier städtische Referate für den Neubau von Wohnraum verantwortlich - und keines hatte die federführende Entscheidungskompetenz.

Kostengünstig bauen Aber nicht nur auf dem Papier, sondern auch vor Ort soll schneller und billiger gebaut werden. "Die deutsche Bauindustrie kann durch industrielle Fertigungsmethoden schnell und kostengünstig Wohnraum zur Verfügung stellen", meint etwa Michael Knipper, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie. Durch die Errichtung von Leichtbauten und vor allem den Bau von Wohnraum in Modulbauweise will beispielsweise das Land Berlin die heute übliche Bauzeit von zwei bis vier Jahren drastisch senken. Bauexperten der Länder beraten deshalb zurzeit auch eine Reform der zu Jahresbeginn in Kraft getretenen neuen Stufe der Energieeinsparverordnung.

Darüber hinaus planen Bau- sowie Finanzministerium, steuerliche Anreize für Privatinvestoren zu schaffen. Geplant ist eine Sonderabschreibung, mit der Investoren bis zu 35 Prozent der Baukosten von der Steuer abziehen können. Bundesregierung und Ministerpräsidenten berieten darüber vergangene Woche, das Vorhaben stößt auf Ablehnung bei der Opposition. Linken-Vorsitzender Bernd Riexinger kritisierte es als "Flirt mit Immobilieninvestoren". Es müsse "verhindert werden, dass öffentliches Geld die Rendite profitorientierter Wohnungsunternehmen sichert." Lisa Paus, steuerpolitische Sprecherin der Grünen-Fraktion, kritisierte, dass die Abschreibung "eher Miethaien als Mietern Sicherheit" liefere. Die Grünen haben zudem eine Machbarkeitsstudie vorgelegt, in der sie die öffentliche Förderung der Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau vorschlagen.

Der Autor ist freier Journalist in Bonn.

Aus Politik und Zeitgeschichte

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