Bodenmarkt : Acker als Anlage
Agrarflächen sind begehrt - auch bei branchenfernen Investoren
Eigentlich müssten die Bewohner der Gemeinde Altmärkische Wische wohlhabende Menschen sein. 67 Quadratkilometer Platz bietet das Gebiet für gut 850 Einwohner - bewirtschaftetes Land zum großen Teil in privater Hand, das verspricht großzügige Steuereinnahmen. "Meine Gemeinde ist aber ständig in der Konsolidierung", sagt Bürgermeister Karsten Reinhardt. Weil dem studierten Mathematiker keiner erklären konnte, warum so wenig Steuern in die Gemeinde im Landkreis Stendal zurückliefen, begann er selbst zu recherchieren. Das Ergebnis aus monatelangem Durchforsten von Grundbüchern und Behördendokumenten: "80 Prozent der Flächen befinden sich in den Händen von Menschen, die außerhalb meiner Gemeinde wohnen", sagt Reinhardt. Das kann der Landwirt aus dem Nebenort sein - aber auch eine juristische Person, hinter der ein bundesweit tätiger Agrarkonzern oder ein internationaler Investor stehen und damit häufig branchenfremde Unternehmen, die garantiert keinen Bezug zur Gemeinde Altmärkische Wische haben: Ackerland ist zur begehrten Anlage geworden, die Situation auf dem sachsen-anhaltinischen Land Symbol einer bundesweiten Entwicklung.
"Die Nachfrage ist viel größer als das Angebot", bilanziert Frank Urfer vom Beratungshaus Savills. Der Analyst hat sich intensiv mit dem Agrarimmobilienmarkt auseinandergesetzt und spricht von einer Verdoppelung der Bodenpreise in den vergangenen sieben Jahren - bundesweit. Angaben des Statistischen Bundesamts bestätigen diesen Run auf "grünes Gold" mit Verweis auf deutliche regionale Unterschiede. Die höchsten Preise müssen Anleger demnach in Bayern mit fast 52.000 Euro pro Hektar landwirtschaftliche genutzter Flächen (dem Oberbegriff für alle Agrarflächen) zahlen, das ist mehr als fünf Mal so viel wie etwa im Saarland. Generell liegt das Preisniveau im Osten deutlich unter dem in westlichen Bundesländern. Die Preise für Pachten entwickeln sich entsprechend; sie sind allein seit 2013 um fast ein Fünftel gestiegen.
Auf dem Bodenmarkt schlagen sich mehrere Trends nieder: Die gestiegenen Preise für Wohnen, Büros und sonstige Immobilienanlagen, befeuert von der Niedrigzinspolitik, lassen Investoren nach Ausweichmöglichkeiten suchen. Die angestrebte Risikostreuung von Fondsanlegern macht eine Portfolioerweiterung um Land und Forst sinnvoll. Schließlich gilt Boden als langfristig sichere Geldanlage: Die Weltbevölkerung wächst. "Grund und Boden zur Produktion von Lebensmitteln gewinnt stetig an Bedeutung", sagt Urfer. Die landwirtschaftlichen Erzeugnisse wiederum steigen ebenfalls im Kurs. Zudem profitieren Betriebe je nach Größe von EU-Direktzahlungen in stattlicher Höhe (siehe auch Seite 4).
Vom Familienbetrieb zur Agrarholding Vor diesem Hintergrund verwundert es kaum, dass sich die Unternehmensstruktur der Bodenbesitzer in den vergangenen Jahren verändert hat: Agrar-Holdings statt Familienbetrieb, zentrale Steuerung statt Präsenz vor Ort. "Es gibt inzwischen Unternehmen, die bis zu 30 Standorte mit 20.000 Hektar und mehr Fläche bewirtschaften" erklärt Jobst Jungehülsing, Referatsleiter für Bodenmärkte im Bundeslandwirtschaftsministerium. Die inzwischen insolvente KTG Agrar ist nur ein prominentes Beispiel neben branchenfremden Akteuren wie Zucker- oder Möbelproduzenten.
Die Möglichkeit so genannter Share deals, bei denen durch eine geschickte Wahl von Unternehmensformen und Beteiligungen Genehmigungen im Rahmen des Grundstücksverkehrsgesetzes vermieden werden können, begünstigen diese Konzentrationen: Holdings sichern sich Anteile an juristischen Personen, zum Beispiel Genossenschaften oder größeren Agrarbetrieben. Damit erwerben sie eben nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen, sondern lediglich Unternehmensanteile und die Transaktion geht an den Behörden vorbei.
Das Thünen-Institut für ländliche Räume hat in acht ostdeutschen Landkreisen die neuen Eigentümerstrukturen analysiert. Demnach haben in den in Mecklenburg-Vorpommern untersuchten Räumen in etwa 30 Prozent der Betriebe zwischen 2007 und 2014 die Eigentümer gewechselt. In der Mehrzahl sind die neuen Besitzer nicht ortsansässig. Wenn man die Ergebnisse der Studie hochrechnet, wechselten knapp ein Fünftel der Flächen über Share Deals und damit an den Augen der Behörden vorbei den Eigentümer. Die Studie ist nicht repräsentativ, genauso wie die Datenlage insgesamt ausbaufähig ist; das Thünen-Institut arbeitet an einer weiteren, breit angelegten Untersuchung.
Der Osten verdeutlicht derweil die Problemlage eindringlich, da im Zuge der Wende Flächen in hoher Zahl den Besitzer wechselten; die Ländereien waren zudem wegen ihrer Größe attraktiv. Der bundeseigenen Bodenverwertungs- und Verwaltungsgesellschaft (BVVG) zufolge sind die Pachtpreise in den ostdeutschen Ländern seit 2007 um zwei Drittel gestiegen, sowohl für landwirtschaftlich genutzte Flächen als auch für Ackerland. Die Kaufpreise haben sich demnach zwischen 2006 und 2015 verdreieinhalbfacht auf knapp 14.200 Euro pro Hektar Fläche mit landwirtschaftlicher Nutzung. Die BVVG veräußert die ehemals volkseigenen Flächen der DDR im Auftrag der Bundesregierung, bis 2030 soll der Verkauf abgeschlossen sein.
Sie verweist in der aufgeheizten Diskussion über die Folgen ihrer Verkaufspraxis darauf, dass mehr als 80 Prozent der bisher verkauften Fläche an Pächter vor Ort gegangen sei. Davon abgesehen sei man verpflichtet, zum Marktwert zu veräußern. Dies bestätigte jüngst die Bundesregierung in der Antwort auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (18/13557). Es gebe keine allgemein gültige Obergrenze; die Preise basierten auf individuellen unternehmerischen Entscheidungen. Bauernvertreter werfen der BVVG hingegen vor, zu Lasten kleiner Landwirte zu handeln. Diesen machen die steigenden Preise in der Tat zu schaffen. Vereinzelt versuchen sie, mit Initiativen wie dem genossenschaftlich organisierten BioBodenfonds, sich langfristig Flächen zu sichern - es sind auf den Gesamtmarkt bezogen eher Nadelstiche. Häufig engagieren sich solche Projekte außerdem nur für Bio-Landwirte und nicht für konventionell wirtschaftende. Bei Verkäufen gehen Kleinbetriebe, die sich vergrößern wollen, oft leer aus, bei Neuverpachtungen nehmen die Zahlungen einen wachsenden Anteil an den Gesamtausgaben ein. Auch die EU-Kommission hat das Problem nun mit der Veröffentlichung von Leitlinien zum Verkauf von Ackerland thematisiert; sie entfalten aber keine Rechtswirkung.
Ländlicher Raum als Ganzes betroffen Der Strukturwandel hat darüber hinaus Folgen für den ländlichen Raum: Eigentümer mit weit entferntem Unternehmenssitz und Branchenfremde haben keinen unmittelbaren Bezug zu ihrem Besitz. Aspekte etwa der Landschaftspflege und der Dorfentwicklung spielen bei unternehmerischen Entscheidungen folglich eher eine untergeordnete Rolle. Außerdem fließen Gewinne und Steuern ab, wie das Beispiel Altmärkische Wische verdeutlicht. Und wenn ein Baum umfällt, steht kein Ansprechpartner vor Ort zur Verfügung.
Kritiker fordern längst ein beherzteres Eingreifen des Staates in die gängige Marktpraxis sowie ein Stopfen von Steuerschlupflöchern etwa bei Share Deals. Dem gegenüber stehen Befürworter eines freien Verhandelns aus Angebot und Nachfrage. Mit Spannung erwartet wird in dieser Gemengelage der Verlauf eines Rechtsstreits zwischen dem Rückversicherer Munich Re und Brandenburger Behörden: Letztere haben nach massiver Kritik von Bauernverbänden die Genehmigung für einen Deal teilweise zurückgenommen, bei dem Munich Re mehr als 2.000 Hektar Land über den Mittelsweg eines Share deals erworben hatte. Die neuen Eigner sind bereits ins Grundbuch eingetragen. Das zuständige Ministerium bot einen Teil der Flächen nun statt dessen Landwirten an - verbunden mit dem Vorwurf an die entsprechende, besitzende Tochtergesellschaft, über deren wahre Funktion getäuscht worden zu sein. Gegen diese Entscheidung wiederum will der Versicherungskonzern nun vorgehen. Es zeichnet sich ein langwieriger Rechtsstreit ab, dessen Ausgang im Kampf um Ackerflächen wegweisend werden könnte.